Pandemie-Wohnungsmarkt schafft außergewöhnlichen Reichtum

In den letzten zwei Jahren haben Amerikaner, die ihre Häuser besitzen, mehr als 6 Billionen Dollar an Immobilienvermögen hinzugewonnen. Um es klar zu sagen, das bedeutet nicht, dass Hausbauer neue Wohnungen im Wert von 6 Billionen US-Dollar an Käufer übertragen haben oder dass bestehende Hausbesitzer 6 Billionen US-Dollar an Küchen- und Badezimmer-Upgrades getätigt haben.

Vielmehr wurde der größte Teil dieses Geldes durch die einfache Tatsache geschaffen, dass Wohnraum, der in ganz Amerika knapp und stark nachgefragt ist, während der Pandemie in Rekordgeschwindigkeit gestiegen ist. Millionen von Menschen – breit gestreut unter den 65 Prozent der amerikanischen Haushalte, die ihr Eigenheim besitzen – haben einen Anteil an diesem Geldsegen.

Es ist eine bemerkenswert positive Geschichte für Amerikaner, die ein Haus besitzen; es ist auch untrennbar mit der Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum für diejenigen, die dies nicht tun. Für sie steigen die Mieten rasant. Die Inflation schmälert ihr Einkommen. Und genau das, was all diesen Reichtum geschaffen hat, hat den Eigenheimbesitz als Mittel zum Vermögensaufbau noch weiter in die Ferne gerückt.

Diese doppelte Realität folgt auf ein Ereignis zur Schaffung von Massenvermögen mit wenigen Präzedenzfällen in der amerikanischen Geschichte.

„Ich habe wirklich Schwierigkeiten, eine Parallele dazu zu finden“, sagte Benjamin Keys, Professor an der Wharton School of Business, und versuchte, einen Moment zu identifizieren, in dem so viele Menschen in dieser kurzen Zeit so viel Reichtum erlangten.

Prozentual gesehen ist der Aktienmarkt während der Pandemie stärker gestiegen, aber davon haben weniger Amerikaner profitiert. Während des letzten Immobilienbooms war der Anstieg der Eigenheimwerte ähnlich schwindelerregend, aber auf weniger Teile des Landes beschränkt. Und diese Gerechtigkeit verschwand weitgehend in der Art von Pleite, von der Ökonomen sagen, dass sie diesmal weit weniger wahrscheinlich ist. Vielleicht wäre eine bessere Analogie, schlug Mr. Keys vor, der Landrausch im Oklahoma-Territorium von 1889 oder der Ölboom in Los Angeles in den 1920er Jahren, Ereignisse, die abrupt veränderten, wem Land gehörte und wie viel es wert war.

Die von der Federal Reserve geschätzte Summe von 6 Billionen US-Dollar berücksichtigt nicht das gesamte Eigenkapital in Mietobjekten. Es ist also eine Unterschätzung der Reichtümer, die sich in letzter Zeit auf dem Wohnungsmarkt angehäuft haben.

Schwer vorhersehbare Ereignisse wie eine schmerzhafte Rezession könnten natürlich immer noch einen Teil dieser Summe zurückfordern. Die Grundsteuern können steigen. Und dieser Reichtum ist nicht dasselbe wie Geld auf einem Bankkonto geparkt zu haben. Um es zu nutzen, müssen Haushalte ein Haus verkaufen oder seinen Wert durch ein Instrument wie ein Eigenheimdarlehen erschließen, und das ist nicht risikofrei. Aber Beweise zeigen, dass Hausbesitzer Eigenheimkapital auf echte Weise einsetzen – um ihre Kinder aufs College zu schicken, ein Unternehmen zu gründen, weiter in den Wohnungsbau zu investieren und noch mehr Vermögen aufzubauen.

„Es gibt ein rosiges Bild und ein nicht so rosiges Bild“, sagte Emily Wiemers, Wirtschaftswissenschaftlerin an der Syracuse University, die untersucht hat, wie Familien ihr Eigenheimkapital nutzen, um eine höhere Bildung zu finanzieren. „Die Kehrseite ist ziemlich beunruhigend. Es gibt diese Gruppe von Kindern, deren Eltern kein Haus besitzen und daher diesen Vermögenszuwachs nicht gesehen haben, und deren Eltern möglicherweise einen Einkommensrückgang erlebt haben.“

Die kumulativen Auswirkungen sind weitreichend und divergierend: Diese Zeit steigender Gerechtigkeit wird es einigen Familien erstmals ermöglichen, generationenübergreifendes Vermögen zu schaffen. Es wird andere Familien zwingen, den Erwerb von Eigenheimen jahrelang hinauszuzögern.

Es wird die Ungleichheit verstärken, da die Gewinne überproportional an die Babyboomer (auf Kosten der Millennials, die eines Tages ihre Häuser kaufen werden) und an weiße Haushalte gehen, deren Wohneigentumsquote 30 Prozentpunkte höher ist als die der schwarzen Haushalte. Aber schwarze Hausbesitzerfamilien werden besonders profitieren, weil das Vermögen schwarzer Haushalte überwiegend in Form von Wohnraum besteht.

„Ich glaube nicht, dass es zum jetzigen Zeitpunkt eine praktikable Alternative zum Wohneigentum gibt“, um Wohlstand aufzubauen, sagte Cy Richardson, Senior Vice President für Programme bei der National Urban League, die das Wohneigentum unter schwarzen Familien fördert. „Und es ist eine wirtschaftliche Katastrophe für schwarze Familien, die kein Eigenheim erwerben können.“

Die Haushalte mit dem höchsten Einkommen, die die teuersten Häuser besitzen, haben die größten Gesamtgewinne erzielt. Aber weil Wohneigentum in Amerika so weit verbreitet ist, hat das ärmste Fünftel der Haushalte in den letzten zwei Jahren auch Milliarden an Eigenkapital hinzugefügt. Prozentual gesehen haben sie die größten Vermögenszuwächse erlebt.

Hausbesitzer, die sich an die Immobilienpleite von 2008 erinnern, könnten wegen all dem nervös sein. Aber dies ist ein ganz anderer Wohnungsmarkt, sagte Mark Zandi, der Chefökonom bei Moody’s.

Die Blase in den frühen 2000er Jahren war geprägt von riskanter Kreditvergabe und Überbauung. Heute stehen Käufer von Eigenheimen mit ihrer Kreditwürdigkeit, konventionellen Hypotheken und Pandemie-Ersparnissen auf viel soliderem Boden. Heute herrscht auch bundesweit Wohnungsnot. Und das kollidierte mit einer steigenden Nachfrage von historisch niedrigen Hypothekenzinsen, von Familien, die während der Pandemie mehr Platz suchten, und von Telearbeitern, die an günstigere Orte umziehen könnten. Infolgedessen sind die Immobilienwerte fast überall gestiegen (was viele dieser erschwinglichen Orte nicht mehr so ​​​​erschwinglich macht).

Das Preiswachstum wird sich jetzt, da die Zinssätze schnell steigen, höchstwahrscheinlich verlangsamen, aber Ökonomen erwarten im Allgemeinen nicht, dass die Preise fallen werden. Es gibt heute in Amerika einfach zu viel Nachfrage für zu wenig Wohnraum. Steigende Zinsen werden den Zugang zu Eigenkapital verteuern. Aber dieses Eigenkapital, sagte Herr Zandi, „wird sich als weitgehend dauerhaft erweisen“.

Black Knight, ein Unternehmen, das den Hypothekenmarkt verfolgt, schätzt, dass der durchschnittliche Hausbesitzer mit einer Hypothek in den letzten zwei Jahren 67.000 US-Dollar an „angreifbarem Eigenkapital“ gewonnen hat. Das ist das tatsächliche Bargeld, auf das Haushalte zugreifen könnten, während sie immer noch 20 Prozent des Eigenkapitals in ihren Häusern behalten, wie es die Kreditgeber oft verlangen.

Durch diese Messung hat der durchschnittliche Hypothekeninhaber im Großraum San Jose, Kalifornien, in zwei Jahren 230.000 US-Dollar aufgenommen. In Boise, Idaho, sind es 114.000 Dollar. In Cleveland sind es 27.000 Dollar.

„Für große Teile der US-Haushalte ist das großartig“, sagte Michael Lovenheim, Ökonom bei Cornell. „Und es ist nicht nur für die Superreichen und nicht nur für diejenigen, die in den großen Superstar-Städten leben. Das passiert auch in Ithaka.“

Mr. Lovenheim hat herausgefunden, dass Familien, die während der Schulzeit ihrer Kinder ein höheres Preiswachstum bei Eigenheimen verzeichneten, ihre Kinder mit größerer Wahrscheinlichkeit aufs College schickten. Und die Kinder, die aufs College gingen, besuchten eher öffentliche Vorzeigeuniversitäten als Community Colleges.

Er und Kollegen haben auch herausgefunden, dass Haushalte mit steigenden Immobilienwerten eher Kinder haben. Die Arbeit anderer Forscher hat gezeigt, dass sie auch eher neue Unternehmen gründen.

„Ist dieser Reichtum echt?“ Herr Lovenheim sagte. „Die Leute tun so, als wäre es echt.“

Das erste Haus, das Julio Velezon II. 2019 in Springfield, Virginia, kaufen konnte, hat sein Leben messbar verändert. Er und seine Frau bekamen ihr erstes Kind in diesem Reihenhaus. Dann konnten sie im Dezember ein größeres Einfamilienhaus kaufen und das erste Haus als Mietobjekt behalten.

Hätten sie 2019 nicht gekauft – vor den heutigen Hauspreisen und der heutigen Mietpreisinflation –, weiß er genau, wie sein Leben anders verlaufen wäre: Kein Haus zu kaufen, sagte er, hätte bedeutet, keinen Sohn zu haben.

„Ich hätte mich nicht wohl dabei gefühlt, ein Kind zu haben, als wir umgezogen und gemietet hätten“, sagte Mr. Velezon, ein 35-jähriger technischer Sergeant der Air Force. „Das Mieten ist eine so unbekannte Variable – es ist der Gnade von jemand anderem, dem Markt, überlassen.“

Nun stellt er sich vor, dass sein 18 Monate alter Sohn eines Tages als Erwachsener in einem dieser Heime leben könnte.

Ähnliche Geschichten sind zunehmend unerreichbar für andere Familien, die zur First Home Alliance kommen, einer gemeinnützigen Wohnungsberatungsgesellschaft mit Sitz in Nord-Virginia, die Herrn Velezon geholfen hat. Heute kann eine Familie, die 70.000 Dollar im Jahr verdient, nicht um ein Drei-Zimmer-Haus in der Gegend konkurrieren.

„Einige von ihnen müssen einfach warten“, sagte Larry Laws Sr., der Präsident von First Home Alliance (einer gemeinnützigen Organisation, die er mit seinem eigenen Wohnungsvermögen gegründet hat). „Wir können sie über den Prozess aufklären und sie umfassend für die Erschwinglichkeit qualifizieren. Aber sie können in diesem Bereich nicht einkaufen.“

Sie werden stattdessen darauf warten, dass ihre Einkommen steigen, die Hauspreise sinken oder der Bau neuer Häuser wieder an Fahrt gewinnt.

Aber für die Zukunft befürchtet Mr. Keys, der Wharton-Professor, dass all dieser Wohnungsreichtum nur Aspekte des amerikanischen Wohnungsmarktes verstärken wird, die grundlegend problematisch sind: dass Familien das Gefühl haben, dass sie nur wenige Alternativen haben, um Wohlstand aufzubauen, und dass Wohnungen als Schutz dienen müssen und finanziellen Vermögenswert, dass Hausbesitzer dadurch motiviert werden, diesen Vermögenswert zu schützen.

„Eigentlich hat das etwas Schädliches“, sagte er. In gewisser Weise haben Millionen von Menschen in den letzten zwei Jahren Billionen von Dollar verdient, indem sie nichts taten.

„Aber es ist noch schlimmer“, fuhr er fort. „Es ist nicht so, dass sie nichts tun; es liegt daran, dass sie die Entwicklung an so vielen Orten aggressiv blockiert haben.“

Dieser Reichtum sei geschaffen worden, sagte er, gerade weil es so schwierig sei, in Amerika Wohnungen zu bauen. Und das könnte es noch schwieriger machen, mehr davon zu bauen.

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