Das Hypothekenvolumen wird durch steigende Zinssätze zerstört: Was dies für zukünftige Hausverkäufe und Verbraucherausgaben bedeutet

Der Boom ist vorbei. Und es gibt Breitenwirkungen.

Von Wolf Richter für WOLF STREET.

Steigende Hypothekenzinsen vervielfachen die Auswirkungen explodierender Immobilienpreise auf Hypothekenzahlungen und haben in den letzten vier Monaten Schicht um Schicht von Eigenheimkäufern aus dem Markt genommen. Und das können wir sehen.

Hypothekenanträge für den Kauf eines Eigenheims gingen diese Woche weiter zurück und gingen gegenüber dem Vorjahr um 17 % zurück und erreichten den niedrigsten Stand seit Mai 2020, so der heutige wöchentliche Kaufindex der Mortgage Bankers Association. Der Index ist gegenüber der Spitzennachfrage Ende 2020 und Anfang 2021 um über 30 % gesunken, woraufhin im vergangenen Jahr die historischen Preisspitzen folgten.

„Der Rückgang der Kaufanträge war bei allen Darlehensarten offensichtlich“, heißt es im MBA-Bericht. „Mögliche Eigenheimkäufer haben sich in diesem Frühjahr zurückgezogen, da sie weiterhin mit begrenzten Möglichkeiten zum Verkauf von Eigenheimen und höheren Kosten durch steigende Hypothekenzinsen und -preise konfrontiert sind. Der jüngste Rückgang der Kaufanträge ist ein Hinweis auf eine potenzielle Schwäche bei den Hausverkäufen in den kommenden Monaten.“

Der Schuldige des Volumeneinbruchs: Die giftige Mischung aus explodierenden Immobilienpreisen und steigenden Hypothekenzinsen. Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige festverzinsliche Hypotheken mit 20 % nach unten und in Übereinstimmung mit den Limits von Fannie Mae und Freddie Mac stieg auf 5,37 %, den höchsten Stand seit August 2009, laut der heutigen wöchentlichen Messung der Mortgage Bankers Association.

Was dies für Hauskäufer bedeutet, in Dollar.

Die Hypothek auf ein Haus, das vor einem Jahr zum Medianpreis (laut National Association of Realtors) von 326.300 $ gekauft und mit 20 % Abschlag über 30 Jahre finanziert wurde, zum damaligen Durchschnittszinssatz von 3,17 %, kam mit einer Zahlung von 1.320 pro Monat.

Die Hypothek auf ein Haus, das heute zum Durchschnittspreis von 375.300 $ gekauft und mit 20 % Anzahlung finanziert wird, bei 5,37 %, kommt mit einer Zahlung von 1.990 $.

Der heutige Käufer, der bereits durch die zügellose Inflation in allem anderen geschwächt ist, müsste zusätzliche 670 Dollar pro Monat aufbringen – das entspricht einem Anstieg der Hypothekenzahlungen um 50 % – um das zu kaufen gleich Haus.

Stellen Sie sich das jetzt mit Häusern in den teureren Gegenden des Landes vor, wo der Durchschnittspreis nach den lächerlichen Spitzen der letzten zwei Jahre 500.000 $ oder 1 Million $ oder mehr beträgt. Hauskäufer sehen sich in diesen Märkten mit massiv höheren Hypothekenzahlungen konfrontiert.

Die Kombination aus steigenden Immobilienpreisen und steigenden Hypothekenzinsen hat zur Folge, dass Schichten und Schichten von Käufern den Markt verlassen. Und das sehen wir allmählich am Rückgang der Hypothekenanträge.

Die Fed hat diese lächerliche Immobilienblase mit ihrer Zinssenkung verursacht, einschließlich der massiven Käufe von hypothekenbesicherten Wertpapieren und Staatsanleihen.

Und die Fed versucht nun, einiges davon rückgängig zu machen, indem sie die langfristigen Zinsen erhöht. Es ist die Art und Weise der Fed – zu wenig, zu spät – zu versuchen, die Immobilienblase und die Risiken einzudämmen, die die bis zum Äußersten gehebelte Immobilienblase für das Finanzsystem darstellt.

Was es für die Konsumausgaben bedeutet.

Wenn die Hypothekenzinsen fallen, tendieren Hausbesitzer dazu, ihre Hypotheken mit höheren Zinsen durch Hypotheken mit niedrigeren Zinsen zu refinanzieren, um entweder ihre monatlichen Zahlungen zu senken oder Bargeld aus dem Haus zu ziehen oder beides.

Die Refis-Welle, die Anfang 2019 begann, als die Fed ihre berüchtigte Kehrtwende durchführte und die Hypothekenzinsen sanken, wurde ab März 2020 zu einem Tsunami, als die Hypothekenzinsen in den nächsten Monaten auf Rekordtiefs fielen. Hausbesitzer senkten ihre monatlichen Zahlungen und gaben das zusätzliche Geld aus, das ihnen durch die niedrigeren Zahlungen blieb. Andere Hausbesitzer entnahmen Bargeld über Cash-out-Refis und gaben dieses Geld für Autos und Boote aus, und sie bezahlten ihre Kreditkarten, um Platz für zukünftige Ausgaben zu schaffen, und dieses Geld wurde auf verschiedene Weise recycelt und kurbelte die Wirtschaft an. Und ein Teil davon wurde auch in Aktien und Kryptos investiert.

Dieser Effekt endete vor Monaten. Inzwischen sind die Anträge auf Refinanzierung von Hypotheken gegenüber dem Vorjahr um 70 % und seit März 2020 um 85 % eingebrochen. Refis unterstützen keine Verbraucherausgaben, Aktien und Kryptos mehr.

Was es für die Hypothekenbranche bedeutet.

Hypothekenbanker wissen, dass sie in einem stark zyklischen Geschäft tätig sind. Angesichts steigender Hypothekenzinsen, einer einbrechenden Nachfrage nach Refis und einer geringeren Nachfrage nach Kaufhypotheken hat die Hypothekenbranche damit begonnen, Menschen zu entlassen.

Fügen Sie Wells Fargo, einen der größten Hypothekengeber in den USA, zu der wachsenden Liste von Hypothekengebern hinzu, die Berichten zufolge Ende letzten Jahres und bisher in diesem Jahr mit den Entlassungen begonnen haben, darunter das notorischste von Softbank unterstützte Hypotheken-„Tech“-Startup Better.com , aber auch PennyMac Financial Services, Movement Mortgage, Winnpointe Corp. und andere.

Wells Fargo bestätigte die Entlassungen am vergangenen Freitag und machte in einer Erklärung die „zyklischen Veränderungen im breiteren Umfeld der Wohnungsbaukredite“ verantwortlich, gab jedoch nicht bekannt, an welchen Standorten seines weitläufigen Hypothekenimperiums es Hypothekenbanker kürzen würde und wie viele.

Der Boom ist also vorbei. Und die Fed hat gerade erst begonnen, die Zinssätze zu erhöhen, viel zu wenig und viel zu spät, aber sie schleppt sich endlich voran, um mit dieser zügellosen vier Jahrzehnte hohen Inflation fertig zu werden, nach 13 Jahren zügellosen Gelddruckens – ein Inflation in einem Ausmaß, wie es die Mehrheit der Amerikaner noch nie zuvor gesehen hat.

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